【消費税が10％に！】増税前後におけるベストな住宅購入の時期はいつ？メリット・デメリットは？

2019年10月へ延期されることなった消費税ですが、善し悪しを見極めてから住宅の購入を検討したいという方も多いのではないでしょうか？

しかし、増税前後の住宅購入は家の価格だけで比べることができず、一概に負担増となるとも言い切れません。

増税後に不動産価格が落ち着く可能性や控除額、給付金などの制度にも配慮することが、適切な住宅購入のタイミングを決める要因となります。

消費税率引き上げ！住宅購入における消費税適用のタイミングは？

住宅購入における消費税適用のタイミングは家の種類によってかわるため、まずは分譲住宅か注文住宅の2つのパターンを把握しておく必要があります。

税負担だけを比較してしまえば、もちろん増税前がベストな時期となりますが、まずは分譲住宅と注文住宅で消費税引き上げがいつから適用されるかを把握していきましょう。

分譲住宅の場合

分譲住宅の場合は、引き上げられる予定となっている2019年10月1日以降に引き渡たされる物件から10％の消費税が適用されます。

ただし、一部の内装や設備を購入者が選べる物件では、2019年3月31日までに請負契約を完了したという条件付きで経過措置が適用されるケースもあり、ここ数ヶ月で分譲住宅を購入すると決めている方は引き渡しがいつになるかを確実に把握しておく必要があります。

注文住宅は経過措置がある

注文住宅の場合は、基本的に請負契約から引き渡しまでにかなりの時間を要するため、引き渡し時点の税率が適用されることになります。

現在は2019年10月1日から10％へと消費税が引き上げられる予定となっているため、それ以降に引き渡される注文住宅には増税後の税率が適用されます。

ただし、注文住宅は天候に左右されるなど、引き渡しのスケジュールが読みきれず、安心して契約できないという方も少なくありません。

そういった人も安心して契約することができるよう、2019年3月31日までに契約が済んでいる場合には2019年10月1日以降でも8％の税率が適用される経過措置が用意されてます。

住宅購入における増税による影響

8％から10％へとたった2％の増税と見ることもできますが、建物の価格が数千万円になることが一般的な注文住宅では、消費税の増税前か後かで数十万円もの価格差となります。

消費税率引き上げによってどのくらいの差が生まれるのかをシミュレーションすることで、住宅購入の時期に大きく影響する資金計画を具体化することができるでしょう。

売買価格

新築の注文住宅や中古マンションなどの物件であれば、一貫して売買価格に消費税率が適用されるため、次のような負担額の違いが現れます。

また、分譲住宅や注文住宅で購入しなければならない土地に関しては、消費するという概念が当てはまらないため課税対象とはなりません。

さらに、ちまたでは新築マンションや住宅だけが課税対象となるとも言われていますが、正しくは不動産業者との取引であれば課税対象となり、建物の新旧で決められているわけではありません。

仮に3,000万円の住宅を購入した場合には、増税前後で60万円ほどの差が生まれ、売買価格が高額になれば、それだけ負担額が高くなるだけでなく、住宅ローンも増額する必要があります。

仲介手数料や手数料などの諸費用

消費税は、住宅を購入する際の仲介手数料や手数料などの諸費用にも課税されるため、売買価格とは別に見積もっておく必要があります。

仲介手数料は「売買価格×3%+6万円」で算出され、次のような負担額の違いが生じます。

消費税の増額分だけで2万円の差が生まれ、売買価格を加えると62万円もの負担額の違いとなります。

知っておきたい嬉しい制度

消費税の増税によって住宅の購入には大きな負担像が見込まれます。

ただし、そのすべてを自分で負担し、住宅ローンで賄わなければならないわけではありません。

負担額が大きくなり、消費者の動向が落ちすぎてしまわないよう政府は一定の要件を定め、所得税や住民税を払い戻す制度を用意しているため、資金計画には予定される控除額や給付額を盛り込んでおきましょう。

住宅ローン減税

政府が住宅を取得してから6ヶ月以内に入居すること、引き続き住み続けることを条件に入居した年から10年間のローン残高の1%にあたる所得税を控除する制度が住宅ローン減税です。

現在の制度では、10年間で最大500万円までの所得税と住民税の控除を受けられるため、最大限に活用することで大きな費用の負担減に活用することができます。

すまい給付金

住宅ローンの効果が十分に発揮されない収入額の層に対して、あらたに設けられた制度がすまい給付金です。

住宅ローン減税は、支払った所得税や住民税の一部を払い戻す制度であるため、恩恵を受けるためには住宅ローンの大小よりも収入額が大きく影響するという特徴がありました。

その点、すまい給付金は収入によって給付額が変わる仕組みとなっているため、納めた所得税や住民税に関わらず、お得に住宅を購入できる制度となっています。

消費税8％で駆け込み！増税前に住宅購入する場合

増税前の8％の消費税が適用される段階で、住宅購入を行う場合のメリットとデメリットはどのような点にあるのでしょうか？

負担額を減らしたいと考えるあまりあと数ヶ月で契約を結ばなければいけないと思い込んでいる方は、今一度自分にどんなメリットとデメリットがあるかを検討する必要があります。

メリット

増税前の8％の消費税が適用される段階で、住宅購入を行う場合のメリットは増税2％分負担が軽減されることです。

3,000万円の物件であれば、10％の消費税が適用されるケースよりも62万円お得に住宅を購入することができます。

デメリット

不動産業者から駆け込み需要を見越した増税前の住宅購入をすすめるアドバイスは、増税前後の負担額だけでなく、住宅ローン減税やすまい給付金などの制度を活用した資金計画をもとに、聞き入れるかどうかを判断する必要があります。

また、これから分譲住宅を見始めようと考えている方は、増税前後の負担額だけでお得と思い込んでいる人たちの波に飲まれ、希望の物件と出会える可能性が低くなってしまうことも想定しておきましょう。

消費税10％の増税後に住宅購入する場合

増税後の10％の消費税が適用された時点での住宅購入には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか？

消費税の負担額だけを見れば、デメリットしかないと考えられがちですが、市場の動向に目を向けることで、増税後にしかないメリットを見出すことができます。

メリット

増税される前と増税後では、資金計画の見通しに違いがあり、消費税が10％に引き上げられた後のほうが確実なローンを組むことができます。

8％の税率を適用させたいと考えすぎることで生じる焦りもなく、ローンの利用額に影響する間取りや設備選びに後悔してしまう危険性を低下させる効果も見込めます。

また、一般的に消費税が上がると物価が上がり景気が冷え込むとされていますが、景気の冷え込み時期は物件の価格が変動するチャンスでもあります。

さらに、すまい給付金の支給額が増えることも明らかになっているため、お得に住宅を購入できる可能性が高まると言えます。

デメリット

高額物件の場合には、3,000万円の物件を購入するケースよりも大きな負担が生じてしまうため、増税後のデメリットなってしまうでしょう。

消費税が適用される建物の価格が1,000万円アップするごとに20万円ずつ負担額も増えていくため、ローンの利用額を冷静に見定める必要があります。

締め「増税にともなう影響を考慮したうえで住宅購入しよう」

住宅購入にベストな時期を見極めるためには、増税にともなう影響を考慮することがなにより重要です。

特に負担額が大きくなる住宅では、不動産業者によって煽られてしまうケースも少なくありません。

駆け込み需要による物件数への影響を加味すると、増税後でも負担が変わらない可能性も考えられるため、住宅ローン控除とすまい給付金などの制度、市場動向の変化にも目を向けておくことが重要と言えます。

要点まとめ

• 注文住宅の経過措置は2019年3月31日までの工事請負契約が必要。
• 3,000万円の物件であれば負担額に62万円の違いが生まれる。
• 住宅ローン控除とすまい給付金で所得税と住民税を軽減できる。
• 不動産業者からの駆け込み需要によるメリットは、増税前後の負担額を比較して判断する。
• ベストな住宅購入の時期を見極めるには、負担額の違いだけでなく、住宅ローン控除とすまい給付金などの制度、市場動向の変化に配慮することが重要。