不動産・マンション

【変動・固定の金利タイプ比較】住宅ローン11年目に損をしないためにはどうすれば良いの?

金融機関とローン契約を結んで家を買う住宅ローン。一口に住宅ローンとはいっても、さまざまな形式のものがあります。

その中でもこの記事では、人気の10年固定制の住宅ローンについて、本当にお得なのかどうかを調査しました。

これから家を買おうと思っている方、住宅ローンを組もうと考えている方はぜひ目を通していってください。

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金利タイプ

住宅ローンの種類は、主にその金利タイプによって変動金利型と固定金利型の2種類に分けられます。

それぞれに特徴やメリット、デメリットがあるため、どちらがいいとは一概には言えず、自分にあったタイプの金利プランの住宅ローンを選ぶ必要があります。

まずは、2種類の金利タイプの特徴を見ていきましょう。

変動金利

変動金利型の住宅ローンとは、文字通り返済期間中に金利が変動するタイプのローンです。

通常は半年ごとに金利が見直され、その金利の推移によって5年ごとに返済額の変更が行われます。

変動金利型住宅ローンのメリットとしては、固定金利型よりも最初の基準金利が低めになっていることが挙げられます。そのため、返済期間中に金利の上昇が起きなければ、払う利息は少なく済むことになるわけです。

逆にデメリットは、当然ですが金利変動リスクがあるということです。5年ごとに返済額が上昇する可能性があるため、住宅ローンを組む際に正確な返済計画を立てることはできません。

また、金利水準の上昇で支払う返済額が増えることにより、それまでと同じように返済を続けることが難しくなり、生活が苦しくなってしまう可能性もあります。

固定金利

固定金利型とは、ローンを組んだ時点から一定の期間までの金利が固定された住宅ローンのことを指します。

固定金利には「固定金利期間選択型」と「全期間固定金利型」という2つのタイプがあり、「固定金利期間選択型」は返済期間の内の選択した期間だけ、後者は借入期間中の金利や返済額が固定されるタイプとなっています。

固定金利型住宅ローンのメリットとしては、固定された期間は金利が変わらず、毎月安定して返済できることです。金利上昇リスクがないのも嬉しいポイント。

反対にデメリットは、変動金利型よりも金利が高めに設定されているという点です。また、金利は上昇するだけでなく下がることもありますが、返済中に金利引下げが起きた場合でも返済金利は下がりません。

ローンを組む際に設定した金利で支払いを続けることになるという点も留意しておくべきでしょう。

住宅ローン10年固定

2種類の住宅ローンについて紹介しましたが、住宅ローン10年固定は「固定金利型」、さらにその中でも「固定金利期間選択型」で10年間金利を固定するローンを指します。

それでは、なぜ特別に住宅ローン10年固定が取り沙汰されることが多いのでしょうか。その疑問に答えるため、ここでは住宅ローン10年固定について詳しく解説していきます。

メリット

住宅ローンには変動金利型と固定金利型の2種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。住宅ローン10年固定は、簡単にいえばその両方の中間にあり、なおかついいところ取りをしたローンです。

まず第一に、金利の低さが人気の理由となっています。

住宅ローン10年固定は、完済までずっと金利が変わらない「全期間固定金利型」と比べると優遇金利率が高く、変動金利型ほどまでではなくとも金利優遇幅が大きいため、その分金利が低く設定されている場合が多いのです。

そして、固定金利型のメリットである金利上昇リスクのない安定した返済についても、金利が固定されている10年の間は同じ返済額で返済を続けることができます。

ただし、これらのメリットはあくまで10年目まで、金利の固定された期間中に限るということを注意しなければなりません。

デメリット

住宅ローン10年固定では、10年の金利固定期間終了後、次の金利タイプを選択してローンの返済を続けることになります。

ですがこの際、金融機関や商品によっては、選択できる金利タイプが限られてくることがあり、例えば自動的に変動金利タイプへと切り替わってしまう場合もあります。

また、期間終了後に再び住宅ローン10年固定を行うことのできる商品もありますが、その場合でも最初の10年と同じ優遇幅が適用されるとは限りません。

なかには、固定期間終了後は特に高い金利設定を適用している商品もあるため、住宅ローン10年固定を利用する場合には、事前に11年目以降の適用金利についてもよく確認しておくことをおすすめします。

住宅ローン10年固定が合うかどうか

メリットばかりではない住宅ローン10年固定ですが、もちろん合う人合わない人がいます。どんな人に適しているのか、それぞれ具体的な特徴をあげて見ていきましょう。

適している人

住宅ローン10年固定が適している人の特徴としては、「ローンを組んでから10年の間に低金利で安定した返済を行いたい」というものがあります。

住宅ローン10年固定の最大のメリットは、ローンを組んでから10年間は金利が変わらず、加えて低い金利で返済を行うことができるという点です。

例えば「10年間は子供の学費等の問題で安定した返済を行いたい」というような方には特に適したプランであるといえるでしょう。

また、10年の期間優遇終了による金利増加リスクにも対応できるような資金にゆとりがある方もにもおすすめです。

適さない人

逆に、住宅ローン10年固定に適していない人の特徴は、「ローンを組んでから10年以降にお金が必要になる予定のある」というものです。

住宅ローン10年固定のメリットは主にローンを組んでから10年目までの優遇期間にあり、それ以降はむしろ金利や返済額が安定しなくなる場合が多いため、11年目以降も安定した返済を行いたい方には不向きといえます。

また、特に大きな支出の予定がない場合でも、お金にそれほど余裕のない方、金利上昇のリスクを避けたい方にも住宅ローン10年固定は適していないでしょう。

住宅ローン11年目に損をしないための選び方

住宅ローン10年固定では、優遇金利適用期間が終了する11年目以降から、金利の上昇や返済額の増加で損をしてしまう可能性があります。では、そういった事態を避けるためにはどんな対策をすればいいのでしょうか。

住宅ローンの借り換えを想定しておく

11年目以降のリスクを避ける方法としては、10年の固定期間が終了した後すぐに別の住宅ローンに借り換えるという手段があります。

この方法だと、最初に組んだ住宅ローンでの返済は10年目までしか行わないため、それ以降の条件がどうであろうと自身の返済には適用されません。

そのため、この方法を取るとあらかじめ決めている場合には、特に10年目までの金利が低く設定されている住宅ローンを選ぶとよいでしょう。

ただし、借り換えの際には手数料が発生するため、金利差だけを見るのではなく、総合的に返済額がどれほど変わるか計算する必要があります。

変動金利と近い住宅ローンを選ぶ

借り換えの手間や手数料を避けたいという方の場合は、11年目以降も同じ銀行で返済を続けることを想定してローンを組むことになります。

この場合は、住宅ローン10年固定の期間中と固定期間終了後、両者の金利引き下げ幅が近い住宅ローンを選ぶとよいでしょう。

11年目以降は固定金利ではなく、金利上昇リスクはあるものの、金利引き下げ率が同程度なら、金利が上がった場合でもその上昇幅を最低限に抑えることができます。

あらゆるタイプの住宅ローンを比較しよう

住宅ローンには大きく分けて変動金利型と固定金利型の2種類があり、固定金利型はさらに「固定金利期間選択型」と「全期間固定金利型」の2種類に分かれています。また、それぞれのタイプにメリットやデメリットがあります。

ただし、これらのタイプはあくまで大きな区分であり、その中でも金融機関や商品によってさまざまな住宅ローンが存在し、それぞれに金利の固定された期間も違い、手数料や保証料の有無、優遇期間中やそれ以後の金利も異なってきます。

今現在のことだけでなく未来の自分の状況を想定し、総合的な観点から無理のないプランの住宅ローンを選ぶことが大切です。

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